A reforma tributária promete alterar de forma significativa a tributação sobre a renda imobiliária, especialmente no aluguel por temporada — segmento que cresceu exponencialmente com plataformas digitais, como Airbnb e Booking.com.

Estudos recentes indicam que proprietários pessoas físicas já pagam carga tributária igual ou superior à de empresas hoteleiras, e que essa diferença pode se intensificar com a entrada em vigor dos novos tributos sobre consumo (IBS e CBS).

Além disso, há uma tendência de tratar aluguéis por temporada como atividade empresarial, exigindo tributação semelhante à aplicada às pessoas jurídicas do setor de hotelaria.

Diante desse cenário, cresce a importância de avaliar se manter imóveis em nome de pessoa física ainda é a opção mais eficiente do ponto de vista tributário.

Mas atenção: é importante esclarecer que a maioria dos pequenos locadores não será afetada — especialmente aqueles que alugam um único imóvel, como uma casa de praia, com o objetivo de complementar renda.

Isso porque a incidência dos novos tributos sobre consumo — IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que compõem o novo IVA — passa a existir apenas acima de um piso mínimo de renda anual. Abaixo desse limite, não haverá cobrança.

Quem passa a pagar IVA no aluguel por temporada?

Com a reforma, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, passam a ser contribuintes obrigatórios do IBS e da CBS:

• Empresas que alugam imóveis;

• Pessoas físicas que atuam como locadores profissionais, caracterizados por:

  • posse de mais de três imóveis;

  • renda anual superior a R$ 240 mil com aluguéis; ou

  • renda superior a R$ 24 mil em um único mês (equivalente a R$ 288 mil/ano).

A renda proveniente de locações de curta temporada deve ser somada a outras rendas imobiliárias para fins de enquadramento.

Aumento da fiscalização e nova realidade para proprietários

A reforma tributária tende a ampliar a incidência de tributos sobre locações por temporada, especialmente para contribuintes com múltiplos imóveis ou faturamento elevado. O risco é que o proprietário passe a acumular:

• Imposto de Renda Pessoa Física, com alíquota de até 27,5%;

• IBS e CBS incidentes sobre a atividade de locação;

• Perda de eficiência fiscal quando comparado a estruturas empresariais bem organizadas.

Ou seja, quanto maior o volume de imóveis e receitas, maior a exposição a uma carga tributária elevada e pouco eficiente.

Pessoa Física ou Pessoa Jurídica: qual a melhor decisão estratégica?

Em muitos casos, a constituição de uma pessoa jurídica — especialmente por meio de holdings patrimoniais ou imobiliárias — permite uma estrutura tributária mais eficiente, trazendo vantagens como:

• Redução da carga tributária efetiva sobre os aluguéis;

• Possibilidade de enquadramento em regimes mais favoráveis, como o Lucro Presumido;

• Planejamento sucessório e patrimonial mais seguro;

• Organização profissional da gestão dos imóveis;

• Proteção patrimonial e segregação de riscos.

Dependendo do volume de receitas e do perfil do contribuinte, pagar impostos como pessoa jurídica pode significar pagar menos tributos do que como pessoa física, com mais previsibilidade e controle financeiro.

Outro ponto relevante é que a informalidade ou a ausência de estrutura empresarial aumenta os riscos fiscais, especialmente diante do avanço da fiscalização e do cruzamento de dados com plataformas digitais.

Além disso, disputas jurídicas envolvendo locação por temporada vêm crescendo, o que reforça a necessidade de estruturação jurídica e tributária adequada para evitar contingências futuras.

Nesse contexto, o Tozzi Advogados possui ampla experiência na estruturação de pessoas jurídicas, holdings imobiliárias e veículos patrimoniais, auxiliando proprietários que desejam reduzir legalmente a carga tributária sobre seus imóveis, sempre com segurança jurídica.

É importante destacar que cada caso exige análise técnica individualizada, considerando número de imóveis, faturamento, perfil familiar, objetivos patrimoniais e cenário fiscal.

A reforma tributária muda o jogo para proprietários de imóveis. Continuar operando como pessoa física pode se tornar mais oneroso do que migrar para uma estrutura empresarial bem planejada.

Buscar assessoria tributária especializada não é apenas uma medida de economia, mas uma estratégia de proteção patrimonial e inteligência financeira.

O time do Tozzi Advogados está pronto para estruturar soluções sob medida para quem deseja ganhar mais, pagar menos impostos e manter total segurança jurídica.