A partir de 2026, entra em vigor o novo imposto sobre aluguel, resultado da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta pontos centrais da Reforma Tributária. Até agora, os rendimentos de locação de imóveis pagos a pessoas físicas estavam sujeitos apenas ao Imposto de Renda, calculado pela tabela progressiva.

Com a mudança, quem se enquadrar nos critérios legais passará também a recolher o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos criados dentro do modelo de IVA dual aprovado pela Emenda Constitucional nº 132/2023.

Na prática, o fisco passará a tributar com mais rigor os ganhos provenientes de aluguéis. Assim, proprietários que possuem mais de três imóveis ou que obtenham receitas anuais acima de R$ 240.000,00 poderão ter sua carga tributária consideravelmente aumentada.

Isso significa que muitos investidores que sempre administraram seus imóveis como pessoa física verão seus rendimentos reduzidos de forma expressiva.

O risco é claro: sem um planejamento adequado, os custos adicionais tendem a reduzir a rentabilidade das locações e, em muitos casos, inviabilizar investimentos que antes eram considerados seguros. Além disso, o repasse desse aumento ao inquilino poderá tornar os contratos menos competitivos, ampliando a vacância dos imóveis.

Uma das formas mais eficazes de prevenção é a constituição de uma holding patrimonial, na qual os imóveis passam a ser administrados por uma pessoa jurídica. Esse modelo, além de oferecer maior segurança na gestão dos bens, permite uma tributação mais eficiente e planejada, reduzindo de maneira significativa o impacto dos novos impostos sobre aluguéis.

Isso porque, os imóveis que são administrados na Pessoa Física, são tributados com alíquota de 27,5% enquanto na pessoa jurídica por meio de uma Holding Patrimonial, a carga tributária não excede os 11%, havendo uma redução de até 16% na alíquota do imposto sobre a renda.

A criação da holding patrimonial também traz outras vantagens, como a organização sucessória, a centralização da administração dos imóveis e a possibilidade de utilização de regimes tributários mais benéficos do que aqueles aplicados às pessoas físicas. Dessa forma, o investidor consegue proteger seu patrimônio e preservar a rentabilidade de seus contratos de locação.

Diante do novo cenário, é fundamental que os proprietários de imóveis locados avaliem sua situação atual e considerem estratégias de reestruturação patrimonial. 

A equipe do Tozzi Advogados está à disposição em caso de eventuais dúvidas sobre o artigo publicado.